2023

12-24
新闻动态

公募REITs资产运营分化 有机构开始左侧布局

  随着阶段性跌幅扩大,REITs产品持续受到投资者关注。截至12月20日收盘,中证REITs指数年内累计跌去31.34%,24只在2023年之前上市的产品年内均为负收益,最大亏损超过40%。

  针对上述现状,有机构分析,公募REITs普跌既有市场情绪整体低迷的原因,也有底层资产运营分化和管理机构变化等基本面因素的影响,部分项目短期调整幅度已大于基本面波动,当前市场已提供个券挖掘、左侧布局的机会。此外,为进一步促进信息透明化,公募REITs的相关运营主体应进一步加大信息披露力度,让投资者能及时了解底层资产变化情况。

  12月20日早上,华安基金公告,12月19日华安张江产业园REIT二级市场收盘价格为2.521元/份,连续3个交易日累计跌幅11.39%,近20个交易日收盘价累计跌幅21.46%。为保护持有人利益,该基金于20日开市起停牌1小时,同时暂停基金通平台份额转让业务1小时。20日停牌1小时后,复牌的华安张江产业园REIT全天上涨2.5%,但12月和今年以来分别跌去18.05%和32.13%。

  无独有偶,富国首创水务REIT在12月15日的提示公告中也写到,12月15日该基金二级市场收盘价为2.662元,较11月17日收盘价跌20.51%。为保护投资者利益,公司提醒广大投资者注意本基金投资风险,审慎决策,理智投资。截至12月20收盘,富国首创水务REIT年内累计跌幅为29.97%。

  此外,针对上述阶段性波动,华安基金和富国基金均表示,相关REIT产品的基础设施项目经营稳定,基金投资运作正常,外部管理机构履职正常,无应披露而未披露的重大信息,也没发现对基金有重大影响的舆情信息。

  根据富国基金12月14日公告,富国首创水务REIT项目的外部运营管理机构北京首创生态环保集团股份有限公司(下称“首创环保集团”)于12月12日收到北京市监察委员会的《留置通知书》,首创环保集团董事会秘书兼总法律顾问邵丽被实施留置措施,目前无法正常履职,由首创环保集团董事张萌代行董事会秘书职责。

  华安张江产业园REIT价格四季度加速下跌则与底层资产张江光大园、张润大厦出租率下降有关。今年5月,OPPO旗下芯片公司哲库(ZEKU)解散,哲库从张润大厦退租,使得该大厦出租率从二季度末的94.05%直接下降到三季度末的57.19%。另外,张江光大园的出租率从2022年末的92%以上下降到2023年三季度末的78%。

  出租率下降并不是单一现象。同为园区资产项目的建信中关村REIT,截至今年三季度末,该资产的写字楼出租率仅为63.73%,较2022年3月底96.15%的出租率大幅下降了30多个百分点。截至12月20日,建信中关村REIT今年以来累计跌幅高达43.16%。

  实际上,不仅是个别存在阶段性经营困境的产品,其他在二级市场交易的REITs,同样存在价格明显下跌现象。

  根据Wind,截至12月20日,中证REITs指数今年以来累计跌去31.34%。其中,2023年之前上市的24只REITs在2023年里均出现亏损,有18只产品跌幅在10%以上。除建信中关村REIT、博时蛇口产业REIT跌逾40%外,还有中金普洛斯REIT、华夏中国交建REIT、东吴苏园产业REIT等4只产品跌逾30%,红土创新盐田港REIT、中金安徽交控REIT、华夏合肥高信REIT等产品跌逾20%。

  “公募REITs整体处于普跌状态,个别出现明显经营不善或运营机构舆情事件的产品跌幅更为明显,其他REIT价格的下跌一定程度上是市场整体情绪和流动性不佳带来的。”某中小公募内部分析人士对记者表示。

  中金公司12月发布的研报显示,公募REIT流动性和情绪总体处于低位。根据测算,11月全市场REIT的流通市值加权总回报为-7.39%,为2022年以来单月最大跌幅;日均换手率为0.62%,低于上市至今平均日均换手率1.21%。中金公司认为,REIT市场下跌主要是短期市场流动性和情绪偏弱所致,在低流动性环境下,部分投资者年末调仓引起了负反馈。

  但中金公司也说到,当前估值已计入较多市场悲观情绪,部分项目短期调整幅度已经大于其基本面波动。中期来看,年末虽仍有部分项目解禁或对市场流动性产生影响,但结合具体项目基本面趋势、估值要素及政策托底动力来看,当前市场已提供个券挖掘、左侧布局的机会。

  实际上,已有机构在行动。根据华安张江产业园REIT的近期公告,华金证券鑫享26号基础设施基金策略FOF单一资产管理计划、华金证券鑫盈27号基础设施基金策略FOF单一资产管理计划通过交易所竞价交易买入合计110.32万份份额。

  从2021年6月首批产品上市至今,公募REITs整体上呈现出蓬勃发展态势。一方面,在上市早期相关产品备受市场资金追逐,相关产品的阶段性收益一度高达50%;另一方面,从产品发现角度看,截至目前,公募REITs在常态化发行态势下,整体产品数量已接近50只,其中有30只登陆二级市场,还有近20只产品处于受理、问询或已通过阶段,底层资产不仅包括产业园、高速公路等项目,还出现了消费购物中心、能源等项目。

  “在产品扩容过程中,除了市场情绪因素外,还要看到产品的供需也在出现变化。早期示范性项目数量少质量优,但市场关注度高,由此出现了显著的赚钱效应。但随着REITs供给持续增加,在市场整体流动性和情绪不佳情况下,要求REITs的价格能迅速回升是不切实际的,需要给予一定时间和耐心。”前述公募内部分析人士说。

  还有投资分析人士表示,REITs的底层资产经营会持续变化,投资者应密切跟踪底层资产的经营情况,这是投资的最大依据。比如产业园区和仓储物流资产是通过出租场地来赚取收益,如果租赁市场不景气导致出租率下降,自然会影响收益。另外,即便是出租率较好的资产,也要考量当前租户的违约风险。实际上,不同资产受宏观经济波动影响不一样,比如高速公路、产业园区、发电能源类资产,可能对宏观经济更为敏感,业绩变化更容易造成股价波动。

  还有业内人士呼吁,为进一步促进信息透明化,公募REITs的相关运营主体应进一步加大信息披露力度,让投资者能及时了解底层资产变化情况。证券时报记者发现,公募REITs平均涨幅超过50%已是2022年初的事情,但今年11月却有一家机构打着“REITs(瑞兹)高收益”名义,在网上拉拢投资者入局,销售他们的理财课程,该机构的话术写到:“前几批瑞兹上市后平均涨幅50.93%,相当于买1万块就有机会赚到5090(元)。下个月(12月)还有REITs发行,之前没赶上的这次就别错过了!”

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