2024

01-29
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广东省政协常委、广东省新阶联副会长曹志伟:通过造“6G好房子”让房地产回归高端制造业

  1月27日,广州市人民政府办公厅发布《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》(以下简称《通知》),在限购区域范围内,购买建筑面积120平方米以上(不含120平方米)住房,不纳入限购范围。

  除此以外,广州此次新政还支持“租一买一”及“卖一买一”,居民家庭和个人将名下住房用作租赁或者挂牌计划出售,购买住房时将相应核减名下住房套数;商服类物业也不再限定转让对象,可以转让给法人单位,也可以转让给个人。

  作为“阳光家缘”网倡建者、“万里审批图”的绘制人和提案人,广东省政协常委、广东省新阶联副会长曹志伟将这一重磅政策概括为房地产的“120”政策。他认为,房地产行业是支柱产业,更是高端制造业,它的发展情况影响了经济的情况,这一政策的出台正是他此前提出的“优化调整限购政策”相关建议的成果。

  事实上,继2023年提出的《关于进一步加强对建筑市场的监管,保障工程质量安全进度、保护投资者与农民工合法权益的建议》后,曹志伟在今年广东省两会上又提出了4个关于房地产行业的提案,其中包括《关于改革商品房预售制度为“先售后建,收楼才付齐房款或供楼”的建议》《关于推动停车位作为公建配套设施或实行预售制,降低建设成本,缓解停车难问题,促进汽车消费的建议》《关于改革房屋面积测量计算规定 提高居住舒适度 降低购房者经济负担的建议》和《关于优化商品房预售许可证审批流程的建议》。曹志伟表示,房地产行业要有“6G好房子”(好政策法规、好地段、好配套、好质量、好设计、好服务)才能实现高质量发展。

  在好政策、好规范标准方面,曹志伟认为,“120”政策就是好政策,但相应配套的政策都应同步跟上。比如在纳税政策上,从现有的税收政策来看,是鼓励开发商开发小户型,若房地产项目为小户型项目,该部分产品的增值额在20%以内,可免土地增值税;而大户型(建筑面积144㎡、套内120㎡)的产品,即使增值额只有1%,也照样要交土增税,这实际上限制了建设单位开发大户型。对此,他建议进一步优化政策,即大户型产品的税务政策应与小户型产品一致,增值额20%均可免缴土地增值税。

  在好配套方面,曹志伟认为,“配套”的内涵,包括了城市交通教育、医疗大配套外,还需要有街区配套的公园、社区服务中心、超市等生活设施。对此,他在2019年提交了 《关于建设社区配套公共服务设施综合体,为市民提供“一体式”服务的建议》。

  “而这其中,最关键的就是房地产下游的建筑业市场秩序亟须大力整顿。”他表示,在2023年广州市政协提案中提交的《关于进一步加强对建筑市场的监管,保障工程质量安全进度、保护投资者与农民工合法权益的建议》,其中的具体建议就包括,一是要强化对总承包施工企业违法转包和层层分包的监督管理;二是增设“阳光家缘”网对建设项目的管理功能;三是要设立“黑白名单”机制。

  在好设计方面,曹志伟提到,去年,广州市规自局采纳了委员工作室多年的建议,不仅提升了阳台比例从15%到20%、扩大了飘窗从50cm到80cm;还优化了计容管理办法,将供配电用房、建筑物屋顶的梯屋、电梯机房、水箱间、人防报警间、外墙装饰面等免予计容。“这些标准的出台都不仅有利于开发建设单位‘造好房子’,提高房屋的舒适度,还实实在在地提升了购房者的获得感。”

  不过,他也指出其中不少的问题尚待解决。“目前,重庆市、贵州省和安徽省已明确只按套内面积去计收地价和房价;深圳、湖北省襄阳则统一了相关规则。”因此,他在今年广东省两会上提出了《关于改革房屋面积测量计算规定,提高居住舒适度,降低购房者经济负担的建议》,建议广东在已有探索的基础上,全面推开统一技术标准,并且按套内面积计收地价和房价。

  在好质量方面,曹志伟认为,现在制约“好工艺”发展的难点是好工人。对此,他在去年省两会上提出了《关于发展职业教育,提高生产力,推进制造业高水平发展的建议》提案,以培养好工人。

  在好服务方面,曹志伟认为,物业服务是好房子长期体验感的关键。根据《广东省定价目录(2022年版)》,广东省的前期物业服务费仍然执行政府指导价。以广州为例,针对《广州市物业条例》,出现了诸如前期物业管理费价格执行的是2010年制定的普通住宅上限标准2.8元/㎡·月,十三年未有调整,而这十三年中,一手房销售均价上涨了233%,年人均可支配收入也上涨了150%,再加上逐年上涨的清洁卫生费、设施运行维护费、物料费用等,政府指导价已与市场情况无法匹配等现象。

  对此,曹志伟建议,一是取消前期物业服务费政府指导价(政府补贴的保障性住房除外),改由市场调节;二是全面推行“酬金制”,在签订购房合同中约定业主预付管理费标准,物业管理服务方依据业主的需求事前编制物业服务开支预算,经业主同意后提供服务,物业公司仅收取固定的酬金,小区管理服务的开支实报实销,每个月多退少补;同时,除酬金之外的资金均为业主集资的实报实销的物业服务运营成本费用(相当于保姆掌握的伙食费、水电费等日常费用),不是物业服务公司的营业收入应免税。

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